Второй этап земельной реформы в Украине вступил в силу с 1 января 2024 года. Рынок становится все более открытым не только для физических, но и для юридических лиц.
РБК-Украина разбирается в том, что изменится на рынке земли.
При подготовке материала использовались: закон о рынке земли, заявления министра аграрной политики Николая Сольского и его зама Дениса Башлыка, информация пресс-службы Минагрополитики, петиция на сайте президента и ответ Владимира Зеленского.
Содержание
Земельная реформа. Три этапа и что изменится с 1 января Как хотели перенести второй этап. Законопроекты и поручение Зеленского Как работает рынок земли в условиях войны в Украине Земельная реформа. Три этапа и что изменится с 1 января
Мораторий на продажу земли был отменен еще до полномасштабного вторжения. Рынок земли заработал 1 июля 2021 года, и на первом этапе владельцам сельскохозяйственных земель разрешили продавать, а частным инвесторам — покупать участки.
При этом еще до вчерашнего дня действовали следующие правила: покупать землю могли только физические лица с лимитом до 100 гектаров.
С 1 января 2024 года будут увеличены лимиты и круг покупателей. То есть на втором этапе:
максимальный размер участка для покупки — до 10 000 гектаров
покупать землю смогут как физические, так и юридические лица
Отметим, юридические лица должны быть созданы и зарегистрированы по законодательству Украины. А их участниками — исключительно граждане Украины, государство или территориальные общины. Неотъемлемой частью реформы являются электронные аукционы. Это основная защита против возможных манипуляций или вмешательства вручную.
Примечательно, что лимит в 10 000 гектаров — это все равно меньше, чем земельные банки крупных агрохолдингов.
В Министерстве аграрной политики и продовольствия Украины ожидают, что после открытия рынка для юридических лиц цены на землю вырастут.
"Выйдут на рынок те, кто долго ждет — юридические лица, желающие иметь землю в собственности, чтобы иметь возможность развивать длительные инвестиционные проекты. Это, конечно, повлечет за собой рост цены", — заявил замминистра по вопросам цифрового развития Денис Башлык.
По его словам, самые высокие цены фиксируют в Ивано-Франковской, Львовской и Тернопольской областях — до 2000, 1450 и 1400 долларов за гектар соответственно.
Третий этап земельной реформы предполагает открытие рынка для иностранных граждан и компаний. Но соответствующее решение еще должно быть утверждено на всеукраинском референдуме. Пока неизвестно, когда заработает третий этап, поскольку в условиях военного положения референдум провести невозможно.
Как хотели перенести второй этап. Законопроекты и поручение Зеленского
Не все украинские фермеры поддерживают запуск второго этапа с 1 января 2024 года. Главный аргумент — низкая покупательная способность мелких фермеров на фоне полномасштабной войны. Очевидно, стоимость гектара однозначно возрастет, и им сложно будет выдерживать конкуренцию с мощными агрохолдингами.
Есть опасение, что холдинги, обрабатывающие сотни тысяч гектаров, выкупят землю у фермеров-единоличников, которые обрабатывают от нескольких десятков гектаров. Простыми словами, такое фермерство прекратит существование.
По словам замглавы "Всеукраинской аграрной рады" (ВАР) Дениса Марчука, с профильным комитетом в Верховной раде и Министерством аграрной политики диалог ведется с лета, но безрезультатно. Еще в мае был внесен законопроект о переносе второго этапа на два года после окончания военного положения.
"В результате войны аграрии понесли значительные убытки, поэтому не смогут конкурировать с крупным агробизнесом при покупке земли", — считают в ВАР.
Однако шансы на перенос были минимальны, поскольку законопроект в 2023 году так и не прошел комитет. А 21 декабря в Раде был зарегистрирован законопроект с предложением отложить второй этап на год — до 1 января 2025 года.
Параллельно необходимое количество подписей набрала петиция на сайте президента о переносе второго этапа до завершения войны с Россией. Авторы отмечают, что украинские аграрии переживают самые сложные времена, предприятия второй год работают в убыток, несут финансовые потери из-за заблокированных портов, проблемы с логистикой и низких цен.
По их мнению, увеличение лимитов с 100 до 10 000 гектаров "в одни руки" ведет к уничтожению малого и среднего бизнеса. Так как эти категории не имеют средств на покупку земли и не могут привлечь кредиты под эти цели. Авторы петиции призвали сохранить лимит до окончания войны и на два года после. Президент Владимир Зеленский передал ее на рассмотрение Кабинету министров.
"Я обратился к премьер-министру Украины Денису Шмыгалю с предложением всесторонне проработать поднятые в электронной петиции вопросы, учитывая, среди прочего, возможные риски для продовольственной безопасности, и принять необходимые меры", — отметил он.
По мнению министра аграрной политики и продовольствия Николая Сольского, земельная реформа должна усиливаться, а не откладываться.
"Любые эмоции, заявления об отсрочке реформы или определенных ее этапов — неактуальны и не должны влиять на реформу", — отметил он.
По его словам, рынок земли, например, увеличил возможности развития садоводства и за полтора года было заложено больше садов, чем за пять лет до этого. Кроме того, внедрение реформы является позитивным сигналом для иностранных инвестиций.
Рынок запускали, анализируя опыт соседних стран. И два года его работы показали, что массовой продажи земли не произошло.
"Статистика показала, что 0,3% украинской земли продается в год, не смотря на войну. Пропорция практически не поменялась, когда мы с прошлого года восстановили реестры", — добавил Сольский.
Директор миссии USAID в Украине Джеймс Хоуп подчеркнул, что реформа станет ключевым двигателем экономического восстановления Украины. А второй этап расширит доступ к финансированию для малых сельхоз предприятий. Для фермеров на деоккупированных территориях это особенно важно, поскольку финансирование необходимо, чтобы помочь им встать на ноги.
Как работает рынок земли в условиях войны в Украине
Если номинальное количество сделок растет не очень активно, то в денежном исчислении все иначе.
"В течение текущего года по Украине зарегистрировано 23 460 сделок, общей площадью 65 тысяч гектаров. Это примерно 100 млн долларов. В прошлом году было 23 тысячи сделок — 69 тысяч гектаров на примерно 70 млн долларов. Рынок несколько вырос, как видим, объемы и цена подтянулись до "довоенных" показателей", — говорил министр Сольский.
Несмотря на войну и спад экономики в прошлом году, спрос на землю есть, а аграрный рынок — "живой". По словам эксперта по аграрной и земельной политике в Киевской школе экономики (KSE) Романа Нейтера, в III квартале 2024 года цены на землю были в среднем на 10,4% выше, чем в первом.
По его подсчетам, средняя цена составляет около 39 тысяч гривен за гектар, но ситуация сильно отличается по регионам. До полномасштабного вторжения было 32,2 тысячи гривен. Прирост цены более чем на 20%, но он не покрывает прошлогоднюю инфляцию, достигавшую 26,6%. В пересчете на валюту средняя цена упала с 1190 до 1070 долларов.
Николай Сольский полагает, что в 2024 году цена вырастет на 10-15%, и такая динамика сохранится. Отметим, в региональном разрезе самая дешевая земля в Херсонской, Запорожской и Донецкой областях. В Херсонской цены ниже 30 000 гривен, в Донецкой — около 32 000 гривен. Самая дорогая земля на западе Украины, абсолютный рекорд был установлен в Ивано-Франковской области — более 45 000 гривен.
По мнению министра, доступ юридических лиц к рынку земли вряд ли существенно повлияет на него.
"Этот вопрос вообще не о деньгах. Потому что главные факторы — это предложение в конкретном регионе и конкуренция между самими фермерами", — подчеркнул он.
Дело в том, что закон сформулирован так, что право на первоочередный выкуп земли имеют юридические лица-арендаторы. На сегодня в Украине 99% арендаторов — это юрлица. С 1 января 2024 года они смогут полноценно покупать землю, а до этого могли переуступать право выкупа кому-то другому.
Эксперт Роман Нейтер тоже не ожидает больших изменений. Поскольку планка в 10 000 гектаров будет недостижима даже для крупных компаний. Купить столько земли одним лотом все еще трудно, скорее всего, все равно нужно покупать отдельные участки.
"Сомневаюсь, что в ближайшие три года будет хотя бы одна-две компании, которые смогут купить столько. Большие компании со временем смогут покупать больше, но сейчас неблагоприятные условия для агробизнеса. Мы делали анализ деятельности агрохолдингов и пришли к выводу, что они никак не смогут купить весь тот земельный банк, который они сейчас контролируют. Даже если бы все землевладельцы были готовы продать им землю. В сравнении с другими странами земля у нас относительно дешевая, но для агрария сейчас — это все равно очень дорогой ресурс", — добавил он.
Срочные и важные сообщения о войне России против Украины читайте на канале РБК-Украина в Telegram.
